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什么是基金万科已不是曾经那个万科 从此地产江湖里没有了大哥

什么是基金万科已不是曾经那个万科 从此地产江湖里没有了大哥

  从此,地产江湖里没有了大年夜哥

  阿尔法工场  滥觞于标准地产钻研院 ,作者标叔

  导语:昨天的头等生。

  一份年报,让300亿市值灰飞烟灭,这生怕是万科(SZ:000002)的治理层不曾意料的。

  而一个公司激发全部行业预期和估值模型的雪崩,更是让人始料未及。

  这是某头部房企近来的走势:

  这是另一头部房企的走势:

  下跌的不光有巨子们,随着万科一路下杀的,还有浩繁小弟。

  不过,这都不是最致命的。对付本钱市场而言,涨跌都是一时的。

  那致命的是啥?

  是投资者预期的逆转和信奉的崩塌。

  马云说,本日很残酷,翌日更残酷,但后天很美好。

  但郁亮却说:本日很差,翌日很差,后天会更差。

  这就像,有一天你忽然知道,你跟了多年的大年夜哥,竟然连刀都不敢拿,而且,你们拼逝世为他打下了大年夜片江山,他跟你说,这些还不敷我活命。

  你是不是满嘴喷血,想逝世的心都有了?

  着实,地产便是那个江湖。

  只是,从此今后,这个江湖里再也没有老大年夜了。

  01 万科做错了什么?

  着实,单从万科自身和其代表的利益而言,万科啥都没做错。

  由于,从财务的角度而言,万科的年报堪称完美。

  不错的规模与盈利,极低的负债、宏大年夜的现金贮备等等,看上去并没啥问题。

  从这点上说,万科和万科的治理层是无比牛叉的,你再也不能苛求啥了。

  但彷佛统统都错了。

  有个察看了万科10多年的同伙跟我说,万科已不是早年那个万科,万科已经没有了灵魂和信奉。

  他的来由是:

  1、财报做账要领表现了极端利己主义;

  2、不停在通报消极情绪;

  着实,我的见地也差不多,关于万科的年报,在前一篇文章中,我跟大年夜家阐发过:

  万科各类不及预期,不管是行业排名、贩卖增速、利润增速、毛利率、ROE、分红率等等。

  比如净资产收益率(ROE)为22.47%,同比下滑0.77%;

  比如业务利润率为14.99%,同比下滑1.56%;

  比如贩卖额6308亿,增速为3.9%,远不及2018年的14.5%及今年的行业匀称水平。

  反正你想获得的,想不到的,一切不及预期。

  这此中,最显着的一点是对净利润增速的处置惩罚。

  在三季报的时刻,万科的净利润增速是30.43%,而年报的时刻这个数字只有15.10%了。

  这着实是反逻辑和反知识的。

  看到这个,你是不是想到了各类雷,就像这几年盛行的上市公司财务大年夜洗浴,前三个季度照样大年夜赚特赚,到了年报,居然亏了十来个亿。

  惊喜不惊喜?是不是想来一句:卧槽!

  要知道,像万科这样的公司,要想在一个季度内把一年的净利润水平拉如斯低的水平,险些是弗成能的。

  再说了,万科今年利润的若干,早在一两年前已大年夜致定了,略微懂点房地产的人都知道,现在的结转利润至少是一两年前卖的屋子,跟以前一个季度没半毛钱关系。

  那么,利润哪儿去了?

  谜底是藏起来了。

  这便是我们要说的第二问题,万科在调节利润。

  这个问题,雪球上有很多文章评论争论,有兴趣你们可以自己去看看。

  年报显示,2019年年报中万科的业务税金及附加比去年多了100亿,同比增长42%。

  喏!便是上面这张表,一清二楚。

  这个42%的是和收入增长完全不匹配。

  要知道,万科2018年的业务税金及附加只增长了17%,今年多计提了很多地皮增值税,这里是个利润调节点。

  着实吧,万科这一手并不高明,略问懂点财务常识的人都看得明白。

  那万科为什么要这么做?

  这也是我第三点要说的。

  在为后市做筹备。

  这几年,万科不停在向外界通报消极的预期。

  比如郁亮说,一年半之前,也便是2018年秋日,万科秋季例会的主题是“活下去”,这在当时是处于“居安思危”的斟酌,让我们维持清醒和鉴戒,然则没想到在本日,“活下去”变成一个分外真实的存在。

  万科总裁兼首席履行官祝九胜说:贩卖的削减、回款的低落,再加上防疫资源,以及为春节时代奋战在抗疫一线的5.3万名员工发放加班费,万科并非没感想熏染现金流的寒意。总体来看,会给万科未来1~2年的结算造成远期压力。

  着实吧,万科向外界走漏的这些话,一半是事实,一半是矫情。

  事实部分大年夜家都知道,地产行业再想有往日的暴利和荣光着实很难了。

  矫情部分大年夜家也心知肚明。

  你万科都活不下去,那这个行业还有几小我能活?

  你万科一天净赚一个多亿,成天还叫喊着日子不好,你让其它人怎么活,难道组织人给你捐款?

  事实上,在我们这个国度,到现在为止,还没有一个行业能比得上地产来钱快、来钱多。这个社会,还有很多人费力一全年,也买不起万科一平米的厕所。

  再叽歪一句,这岁首,各行各业,从京城大年夜亨,到乡野小夷易近,有几个不难的?

  尤其是近来,受到疫情冲击的家庭和小我千切切,哪有一个不难的?你有听过他们叫苦喊累的吗?

  你有听过,在一线的医护有叫苦说难的吗?

  02 万科真活不下去?

  说回来,作为一家多年来被投资者捧上神坛的头部房企,万科真的活不下去了吗?

  事实并非如斯。

  1、万科2019年实现业务收入3678.9亿元,归属于上市公司股东的净利润388.7亿元。

  嗯,这种营收规模和利润体量,全国打着灯笼都找不到几家吧。

  2、万科账面拥有已售未结转资本6308亿。未结转资本差不多是结转收入的两倍,万科给自己留了不少余粮。换句直白点话说,便是万科家的米缸里的米,可以供万科啥都不干躺吃两年。

  3、截至2019岁尾,万科净负债率(有息负债减去泉币资金,除以净资产)为33.9%,在行业中继承保持较低水平。而且,手上现余额也有跨越1600亿。

  要说,万科真的很牛逼,在地产这个行业,能把负债和净负债节制在如斯低的水平,也没谁了。

  而1600亿现金是啥水平呢?

  这么说吧,郁亮如果乐意,可以用这些钱买下行业内最头部的几个公司,比如某园、某大年夜、某创,想买谁买谁。

  我翻了下,某创现在总市值1628亿,某园总市值1869亿,某大年夜总市值1583亿。

  假如再学姚员外,放点杠杆,搞了1:2的配资,那这三家就可以一切拿下了。

  那是不是万科治理层的日子分外难过?由于他们都是职业经理人,没什么钱?

  似乎也不是啊。

  年报显示,万科2018年度经济利润奖金总额为人夷易近币17.4亿元。2020年3月17日,经第十八届董事会第二十七次会议确认,公司2019年度经济利润奖金总额为人夷易近币 19.997亿元。

  万科的经济利润奖发给谁了?

  我查到的资料是:经济利润奖金奖励工具包括在公司全职事情的董事、监事,集团治理职员,以及集团营业骨干和凸起供献职员。

  哦,对了,与各类数据低于预期不合的是,这个照样超预期的,增幅靠近20个点。

  03 万科已不是曾经那个万科 

  三年前的6月21日,万科董事会换届规划揭开面纱。

  看似主动让贤的场所场面之下,与王石有较多交集的东星团表实际节制人、湖北前首富兰世立向媒体走漏称王石的退出可能出于无奈。

  “由于近来几年,我与王石在一路的时刻,他都在筹划万科的未来、万科的国际化,没有任何要退出的设法主见!”

  不管背后有若干无奈,王石终极照样隐退了。

  从此,万科开始进入郁亮期间。

  有人说,郁亮终于翻过了那座山。

  至于山是啥,懂的人自然会懂。

  王石的脱离对万科有影响吗?彷佛没有,至少在财务体现上如斯。体现在财报上,万科是一如既往的优秀。

  但逐步的,很多人发明,王石的脱离,彷佛带走了万科的精神和灵魂。

  要说万科的精神和灵魂是什么?

  这玩意挺虚的,一两句说不清楚。

  但认识万科的人,应该会知道,曾经,万科是房地产行业的精神高地。当时,业内传布着这么一句话;文科万科、理科金地、工科中海。说的便是万科在行业内的独特气质和引导能力;

  当时的万科很迷人,有人情、有人味。

  比如万科36周年的时刻,万科在杭州的经典项目良渚文化村子21周年了。

  但这今后,万科再也没有那么好的作品,一座村子庄的以前与未来,就这么成为了孤案。

  这么好的教科书般的项目,都成为了以前。

  2004年的时刻,万科还有一个叫做“十七英里”的项目,他们的广告语叫做:我能与天下维持的间隔。

  他们以致还在广州的城中村子做了一个项目,当时是2008,上一次股灾的时刻,“万科将大年夜规模建低收入群体住房”,这家公司豁亮,有公益心,有大年夜爱。

  以致那些年纷繁扰扰的捐款,王石都被"民众,"选择性遗忘了。他们有太多的好, 足以让"民众,"感觉这家公司的不一样平常,我们熟识每一个万科出来的人都说,这家公司的文化与其他地产公司有很大年夜差别。

  然则呢,现在这些彷佛都丢了。

  让修建讴歌生命的slogan,怎么就变成了,“我要活下去”呢?

  有人说,昨天的头等生,咋就变成了本日这个样子容貌。这几天本钱市场的大年夜幅跳水,投资者的气急废弛,多数是由于,他们没有了大年夜佬的样子,他们没有了第一名的担当,他们与以前,泯然俩人。

  (作者:标准地产钻研院)

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